地震が頻繁に発生する日本では、住宅の地震に対する耐性を向上させるために非常に厳しい規定が設けられています。
こうした規定は定期的に改訂され、より高い基準が求められています。
特に注目すべきは、1981年に行われた耐震基準の厳格化です。
これによって「旧耐震基準」と呼ばれる1981年以前の基準と、「新耐震基準」と呼ばれる1981年以降の基準との間には大きな変化が生じました。
新耐震基準と旧耐震基準の違い
「耐震基準」とは、地震の揺れに対して建物が倒壊や崩壊しないようにするための性能のことを指します。
この基準は、建築基準法で定められています。
建物を新たに建てる際には、この基準をしっかりと守る必要があります。
なぜなら、耐震性は建物の安全性を左右する重要な要素だからです。
新耐震基準と旧耐震基準の違いについて、基本的なポイントを説明しましょう。
旧耐震基準とは
1950年から1981年5月まで使用されていた「旧耐震基準」とは、地震対策のための基準です。
この基準では、家屋が倒壊や崩壊しないという基準は、震度5強程度の揺れが10年に1度程度発生することを考慮して設定されていました。
ただし、これよりも大きな地震が起こる場合については、あまり考慮されていないという側面がありました。
しかし、1978年に発生した宮城県沖地震では、建物の倒壊やブロック塀の損壊といった大きな被害が発生したため、このような点から教訓を得ました。
その結果、1981年6月1日をもって新たな耐震基準が導入されることになりました。
新耐震基準とは
1950年から1981年5月まで使用されていた「旧耐震基準」とは、地震対策のための基準です。
この基準では、家屋が倒壊や崩壊しないという基準は、震度5強程度の揺れが10年に1度程度発生することを考慮して設定されていました。
ただし、これよりも大きな地震が起こる場合については、あまり考慮されていないという側面がありました。
しかし、1978年に発生した宮城県沖地震では、建物の倒壊やブロック塀の損壊といった大きな被害が発生したため、このような点から教訓を得ました。
その結果、1981年6月1日をもって新たな耐震基準が導入されることになりました。
耐震基準の調べ方
建物の耐震基準は、建物がいつ建てられたかによって大体判断することができます。
新しい耐震基準は1981年6月1日以降に適用されるようになったため、2022年現在では、築40年以内の建物は基本的に新耐震基準で建築されていると考えられます。
ただし、築40年近くの建物を借りたり購入したりする場合には、「竣工日や築年月日」ではなく、「建築確認日」を確認することが安心です。
なぜなら、建物が実際に建築確認申請が受理された日付に基づいて、新しい耐震基準の適用を判断するからです。
例えば、建物の完成日が1981年10月と表示されていても、建築確認日が1980年10月であれば、おそらく古い耐震基準で建てられている可能性が高いと考えられます。
築年数は、建物の完成日から現在までの年数を示すものであり、それだけで耐震基準を完全に判断することはできない場合もあるため、留意する必要があります。
マンションなどの大規模な集合住宅では、建築確認申請日と竣工日の間に差があることも少なくありません。
特に、鉄筋コンクリート造の建物では、コンクリートの強度を高めるための期間が必要とされるため、1年程度のタイムラグが生じるのが一般的です。
旧耐震基準の物件を購入する場合には注意！
中古住宅市場では、新築でない住宅が取引されています。
その中には、旧耐震基準の物件も含まれており、都心部などの地価が高い地域でも見かけることがあります。
旧耐震基準の物件を購入すると、購入価格を抑えることができるという大きなメリットがあります。
しかし、注意が必要な点もいくつかあります。
以下では、旧耐震基準の物件を購入する前に注意すべきポイントを説明していきましょう。
耐震補強工事の有無について
まず、大切なことは、建物の耐震性です。
建物の耐震性に問題がある場合、入居前に耐震補強工事を行う必要があります。
そのため、耐震補強工事にかかる費用を予算に組み込む必要があります。
希望する住宅ローンを利用できるかどうか
さらに、もし住宅ローン「フラット35」を利用して購入を検討する場合、新しい耐震基準に適合した建物であることが求められます。
具体的には、耐震基準適合証明書を取得した住宅であることが必要ですが、すべての新築住宅がこの基準を満たしているわけではありません。
もしフラット35を利用したい場合、まず建物が新耐震基準を満たしているかどうかを確認する必要があります。
この確認は専門家による調査が必要であり、必ずしも全ての住宅が適合証明書を取得できるわけではありません。
そのため、購入時には注意が必要です。
フラット35の利用を検討する際には、建物の耐震性について詳しく調査し、専門家の意見を仰いでください。
適合証明書の取得が可能かどうかは、具体的な建物や地域の条件によって異なるため、慎重な判断が必要です。
住宅ローン控除を受けられるか
住宅ローンを利用して住宅を手に入れる場合、住宅ローン控除を活用すると、税金をかなり節約することができます。
ただし、住宅ローン控除を受けるためには、建物の条件があります。
具体的には、建物が築20年以内の非耐火建築物（例：木造住宅）であるか、築25年以内の耐火建築物（例：マンション）である必要があります。
旧耐震基準の建物は、築年数の条件を大幅に超えてしまう場合があるので、そのままでは住宅ローン控除の対象にはなりません。
ただし、築25年を超える耐火建築物でも、耐震基準に適合することを証明するための耐震基準適合証明書を取得すれば、他の条件を満たすことで住宅ローン控除を利用することができるようになります。
ですので、住宅ローンを利用して住宅を取得する際は、建物の耐火性や築年数などの条件を確認し、適用されるかどうか注意する必要があります。
選ぶなら新耐震基準の物件を
1981年6月1日から施行されている現行の新耐震基準では、新築や築40年以内の中古住宅は基本的に新耐震基準に則って建てられていることが期待されます。
しかし、40年以上経過している物件を購入する際には、耐震基準に特に注意が必要です。
中古マンションにおいては、築年数が経過している物件も少なくありません。
鉄筋コンクリート造の構造上の寿命は100年以上とされており、実際の耐震性と管理状態によっては、旧耐震基準で建てられたマンションでも十分に居住できるものがあります。
住宅に関しては、不動産会社を選ぶ際には何でも気軽に相談できる会社を選ぶことが重要です。
不動産会社には、購入時に気をつけるべきポイントや耐震診断の必要性などに関するアドバイスを求めることができます。
不動産会社のアドバイスを受けながら、自分に納得のいく住まいを探しましょう。
まとめ
1981年6月1日以降の建物は新耐震基準に合致しているため、建物自体の耐震性は高いと言えます。
一方、それ以前の建物は旧耐震基準で作られており、耐震性に不安がある可能性があります。
中古物件市場では、旧耐震基準の建物をよく見かけます。
つまり、1981年6月1日以前に建築確認を受けた建物が該当します。
旧耐震基準の建物を購入する場合、その建物が本当に耐震基準を満たしているか確認する必要があります。
そのためには、建築確認日を基準に考えると良いでしょう。
確認日が1981年6月1日以前であれば、旧耐震基準に準拠している可能性が高いです。
しかし、確認日だけでは完全に耐震性を判断することはできません。
旧耐震基準の物件を購入したい場合、耐震診断を受けることをおすすめします。
耐震診断は専門の機関によって行われ、建物の耐震性を評価・診断します。
この診断結果によって、建物の耐震性についての具体的な情報を知ることができます。
ただし、耐震診断には費用がかかります。
しかし、一部の自治体では耐震診断の費用を補助している場合もあります。
自治体の補助金制度を利用することで、負担を軽減することができるかもしれません。
耐震診断を受ける際には、補助金の有無や申請手続きについても併せて調べてみてください。
