不適合 責任 期間と範囲|どんなことが出来てどれくらいの期間有効?

不動産

マイホームは一生に一度の大きな買い物です。

新築で購入した場合、万が一建物に欠陥があった場合、どうすれば良いのでしょうか?そこで登場するのが「契約不適合責任」という概念です。

この概念は、建物を提供する側が契約内容に適合しない状態で建物を提供した場合、買主がその不適合を主張し、回復・修理を求めることができるというものです。

不具合を感じたら

新しく建てられた住宅を購入し、引き渡しを終えて住んでみたところ、問題が生じた場合には、「契約不適合責任」を主張することができます。

契約不適合とは

「契約不適合」とは、契約の内容に合致しない状態のことを指します。

これは、引き渡された物やサービスが、契約で定められた種類、品質、または数量と異なる場合に起こります。

不動産の場合、契約不適合は、物理的な要素(設備の不備等)だけでなく、法的な要件にも関係します。

つまり、法律で定められた条件を満たしていない場合も、契約不適合として認められるのです。

これにより、購入者は売主に対して、修理や損害賠償を請求することができます。

さらに、重要な場合には、契約を解除することもできる場合があります。

具体的な法的な契約不適合の例としては、「購入した土地が将来的に都市計画道路に指定される予定であった」という状況が挙げられます。

契約不適合責任とは

住宅用の土地や建物の売買契約を結んだ際に、購入した建物が契約の内容と異なっていて、「雨漏りが起きている」とか「床が傾いている」といった契約不適合がある場合、民法では買主は売主に対して、「目的物の修理を要求する」「代替物の引き渡しを要求する」「不足分の引き渡しを要求する」という権利があります。

これらは法的に効力が未確定な行為を後から有効にするための手続きであり、損害賠償請求なども含まれます。

また、もし契約の目的が果たされない場合には、契約を解除することも可能です。

契約不適合責任は誰が負う?

契約における不適合責任は、商品を販売した売り手が負う責任のことを指します。

ただし、売り手が企業であるか個人であるかによって、法律の適用範囲や責任の程度が異なる場合があります。

企業の場合、法律は一般的に消費者保護を重視し、不適合商品に対する保証や補償を求めることができる基準を定めています。

一方、個人売り手の場合、法律の適用範囲はより限定される場合があり、不適合商品に対する保証や補償の義務も縮小されることがあります。

したがって、購入時には売り手が会社か個人かを注意深く確認し、適用される法律や責任の有無を把握することが重要です。

売主が法人等の会社の場合

売主が宅地建物取引業を営む会社の場合、宅建業法(宅地建物取引業法)によって「最低でも引き渡しから2年以上契約不適合責任を負わなければならない」と規定されています。

そして、2年以下での契約は無効になります。

しかし、新築住宅の場合には、柱や梁など2年程度ではわかりにくい契約不適合も存在します。

そのため、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)では、2000年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約において、建物の基本構造部分(住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分)の瑕疵については、「10年間瑕疵担保責任を負う」と定められています(瑕疵担保責任は、契約不適合責任と同じ意味です。

品確法では瑕疵担保責任と呼ばれます)。

新築住宅において、瑕疵が見つかった場合でも、売主が会社であれば、ほとんどの場合、瑕疵担保責任保険に加入しています。

この保険は、国土交通大臣が指定した保険法人が提供する「新築住宅の保険」を利用した住宅について、引き渡し後10年以内に瑕疵があった場合、補修を行った事業者に保険金が支払われる仕組みとなっています。

売主が個人の場合

個人が売主である場合でも、民法による規定により、買主が契約不適合に気づいた時点から1年以内の間は、売主は契約不適合に対する責任を負うとされています。

ただし、一般的には、引き渡し日の翌日から3カ月などの期間を特約として設けることが一般的です。

この期間内であれば、買主は契約不適合があった場合に売主に対してクレームを申し立てることができます。

この特約は、契約当事者間で合意されたものであり、具体的な条件は契約書に明示されています。

このような特約は、売主と買主の間で争いが生じた際に争点を明確化するためにも役立ちます。

以上のように、売主が個人であっても、契約不適合責任は一定期間まで負うことが求められますが、特約によりその範囲が制限されることもあります。

特約の具体的な内容は契約書に明記されるため、注意深く取り扱う必要があります。

物件購入前に気をつけること

契約不適合が発見された場合、契約不適合責任を追及できない限り、その状況には意味がありません。

したがって、物件を購入する前に、以下の項目をしっかりと確認する必要があります。

契約時に契約不適合責任について明記した契約書を確認しよう

不動産を買う時には、契約書に必ず契約不適合責任に関する事項が書かれています。

この条項は、もし物件が契約内容と合わない場合に、どのような責任があるかを定めています。

ですので、契約書を読む際には、必ず契約不適合責任の条項を確認し、理解するようにしましょう。

もし理解できない部分や疑問点があれば、売主に質問して確認することが大切です。

契約不適合責任の契約書内容

契約不適合責任は、特別な明記がない限り、基本的に住宅関連のあらゆる問題に適用されます。

例えば、地盤の沈下や雨漏り、床の傾斜などが含まれます。

また、設備に関しても、エアコンや排水設備など様々な項目があります。

ただし、買主への事前説明があった事項で契約書に明記されている場合は、契約不適合には該当しません。

契約不適合責任は、物理的な問題だけでなく、法的にも生じることに注意が必要です。

したがって、契約不適合責任がどの範囲に対していつまで有効なのかを明確にするために、契約書を十分に確認することが重要です。

契約不適合が見つかったらすぐに売主に告げる

もし契約不適合が見つかった場合、すぐに売主に伝えるようにしましょう。

法律では契約不適合を発見してから1年以内に売主に通知することが求められていますが、不動産の売買では一般的に特定の期限が設けられています。

個人間の売買の場合、引き渡しから3ヶ月以内がよくあります。

この期限を過ぎると、契約不適合があっても修正や補償を求めることはできません。

売主が不動産会社の場合、期限は通常2年以上設けられていますが、期限内であっても、契約不適合があればすぐに伝えることが重要です。

まとめ

購入した新築物件が引き渡され、住んでみたところ契約に合わない点があった場合、非常にショックですよね。

しかし、先ほど説明した通り、売主には「契約不適合責任」という責任があります。

ただし、契約不適合責任には期限が設けられているため、契約不適合を見つけたらすぐに売主に知らせて修理を依頼したり、場合によっては契約を解除することも検討しなければなりません。

期限が過ぎてしまい、契約不適合に対処してもらえないということがないように、先ほど説明した契約不適合責任の詳細や期限をしっかりと理解しておくことが重要です。