中古マンションを購入する際、他の人に先に買われてしまう経験をしたことがある方は少なくありません。
中古不動産の契約は、単純に申込み順だけでなく、売主の意向によっても決まるため、わずかな差で競合他社に敗れてしまうこともあります。
この記事では、このような購入競争が生じる背景と、このような事態を回避するための対策、そして買付証明書に関する注意点について詳しく説明します。
中古マンションが先に買われてしまう
中古マンションの購入申し込みをしていた物件が、他の買主に先を越されてしまう理由には、以下の要因が考えられます。
競合する買主の存在
他の人も検討している中古マンションは、条件の良い立地にもかかわらず、早く決断しないと他者に買われてしまう可能性があります。
中古マンションを確実に手に入れるには、重要な情報を受け取り、売買契約を結び、手付金を支払う必要があります。
物件の「申し込み」段階や、不動産業者や売主との交渉中でも、まだ確保されていないことに気を付けましょう。
先着順ではなく、売主の意向により決定
中古マンションの場合、売主の意向によって買主が決まることもあるんですよ。
最初に申し込んだからと言っても、他の申し込み者の条件や売主の意向によっては、買えない可能性もあります。
例えば、たくさんの申し込みがあった場合、売主は「一括で現金で購入できる人」「値引きの交渉をしない人」といった条件を優先することも多いんです。
値下げによって希望者が増加
中古マンションの価格は一様ではありません。
売主の裁量で値下げされることも珍しくありません。
売主が急いで現金を手に入れたい場合、価格を下げることで購入希望者の数が増える可能性もあります。
値下げによってポータルサイトでの注目度が高まり、時間的に余裕がなかった売主は最初に申し込んだ買主と契約を結んでしまうこともあります。
先に買われる事態を防ぐ手段
中古のマンションを購入する際に、希望する物件を逃さないためには次の対策がありますが、これらの方法でも完璧に成功することはできないことをご了承ください。
競合の買主より早く行動する
まずは、競合相手よりも早く行動することが重要です。
新築マンションとは異なり、中古マンションの取引では、売主の意向もより強く反映されますが、それでも競合相手よりも早く申し込むことで、有利な立場になることに変わりはありません。
値引き交渉を控える
売主側は、できるだけ高い価格でマンションを売却したいと考えています。
そのためには、値引き交渉を行うことは避けるべきです。
なぜなら、値引きなしで購入を希望するライバルと比べて、売主側が不利な立場に置かれてしまうからです。
値引き交渉を行うと、他の買い手に先にマンションを購入される可能性が高くなります。
それを防ぐためには、値引き交渉せずに素早く契約に進むことが望ましいです。
現金一括購入を検討する
もし競合相手がいる場合、もしも私たちが現金で一括購入を提示できれば、非常に有利になることがあります。
なぜなら、売主にとってはまとまった現金が手に入る利点があり、住宅ローンでの購入を検討している他の人がローンの審査に落ちて契約が白紙になるリスクを避けることができるからです。
さらに、もしお値引き交渉ができれば、物件を予定していたよりもより安い価格で購入することも可能性が高まります。
複数の物件を検討しておく
複数の物件をリストアップして比較・検討することが重要です。
何故なら、一つの物件に絞り込んだ後で、もしもそれが既に売り切れていた場合、再び新たな物件を探し始め、調査や交渉などのプロセスを一から行わなければならなくなるからです。
このような状況を未然に防ぐために、事前に複数の選択肢を用意しておき、もしも最初に選んだ物件が売り切れた場合でも、スムーズに次の行動に移れるように準備しておくことが重要です。
買付証明書を提出する
買付証明書というのは、物件の売主に対して購入の意思を伝えるための文書です。
この文書には、購入希望価格や契約の予定日、買主の年収など、基本的な情報が記入されます。
不動産会社によっては、この文書を購入申込書と呼ぶこともありますし、申し込みの際に作成・提出することが一般的です。
法的な効力や提出の義務はありませんが、不動産契約のプロセスの一環として、契約を有利に進めるためには早く提出することが重要です。
この文書を売主に提出することで、売主も買主の購入意志を把握しやすくなります。
なお、この買付証明書には購入希望金額を記入し、値下げ交渉を行うことも可能です。
条件が合わずに契約に至らなかった場合でも、後日に値下げの提案があるケースもあります。
買付証明書を提出する際の注意点
買付証明書（不動産購入申込書）は、書面で購入の意思表示を表すだけであって、法的効力は一切ありません。現役不動産会社社員でも勘違いしているので、驚きです。
買付証明書に法的な効力はない
先ほど述べたように、買付証明書は法的な効力を持ちません。
その形式も一定ではなく、不動産業者ごとに呼び方も異なる場合があります。
したがって、買付証明書を提出した後も必ず契約しなければならないという束縛は存在しないので、契約をキャンセルした場合に違約金が発生することもありません。
しかし、買付証明書で購入の意思を示した以上、キャンセルを前提として進めることは避けるべきです。
受け取った売主も真摯に接してくれるでしょうから、誠実に進めることが重要です。
安易なキャンセルは損害賠償責任を負う可能性がある
買付証明書には法的な効力はないけれども、契約を拒否する場合には、正当な理由がなければ損害賠償責任が問われる可能性もあります。
買付証明書を提出して契約の準備に入った後は、売主と買主の双方には、相手が損失を被らないように配慮する義務があります。
買付証明書を強要する業者は要警戒
一部の不動産業者は、買い手の希望を無視して早期に成約を迫るため、買付証明書の提出を強要する場合があります。
しかし、このようなやり方には違和感を感じるかもしれません。
これから先のやり取りを控えた方が良いでしょう。
売主から提出される「売渡承諾書」もある
売渡承諾書とは、売主が所有している不動産を売却する意思を示す書類です。
買主が売主に対して提出する買付証明書とは異なり、法的に拘束力を持ちません。
したがって、売主が売買交渉の結果、条件が合意に達しない場合でも、通常は損害賠償責任を負うことはありません。
一方で、購入希望者にとっては、住宅ローンの審査において金融機関が判断する際の参考資料となる可能性があります。
また、売渡承諾書は売買交渉権の確認書ともみなされることがあります。
売主は、購入希望者に損害が発生しないように注意する義務が生じるため、買主にとっては安心材料となります。
したがって、売渡承諾書の存在にも注意を払うことが重要です。
まとめ
古マンションの購入を逃さないためには、いくつかの対策を取ることが重要です。
早めの行動が必要であり、買付証明書の提出や値引き交渉の控えめな態度などが重要です。
例えば、多くの人々が中古マンションを探しているため、希望する物件がすぐに売れてしまう可能性もあります。
したがって、見つけたマンションに興味を持ったら、できるだけ早く行動を起こすことが大切です。
そして、物件に対して買付証明書を提出することも重要です。
この証明書は、購入意思を示すものであり、他の買い手との競合を避けるためにも役立ちます。
また、値引き交渉に関しても注意が必要です。
マンションの価格交渉は一般的なことですが、過度な値引きを求めると、販売業者の興味を失わせてしまう可能性もあります。
したがって、値引きを要求する際には適切なタイミングとバランスを考えることが重要です。
以上のような対策を講じることで、中古マンションの購入をスムーズに進めることができます。
