新築 マンション 中古 マンション 資産 価値|落ちない条件って何?

不動産

将来的に売却や賃貸として利用する予定がある場合には、物件を選ぶ際に資産価値を考慮することは非常に重要です。

ですから、多くの人々がマンションを購入する際に、将来の資産価値を考慮することでしょう。

この記事では、資産価値が下がりにくい新築マンションの特徴に焦点を当てて解説します。

具体的には、マンションの間取り、立地条件、居住環境などに注目していきます。

資産価値とは?

マンションの価値は一般的に、「売却価値」と「収益価値」という2つの観点から評価されます。

売却価値とは、実際に売却された時に得られる金額のことで、一般的には相場価格として考えられます。

この値段は、不動産流通機構の情報システムである「レインズ(REINS)」のデータなどを参考にして決定され、同様の条件や立地、築年数などが考慮されます。

一方、収益価値とは、マンションを貸し出した際に得られる家賃収入の額を指します。

新築の分譲マンションの場合、一般的な賃貸マンションと比較すると、家賃を高く設定することができる利点があります。

これは、新築マンションが長期的な居住に適しているため、建物の構造や管理の品質が優れているからです。

また、マンションの資産価値は一般的に、築年数とともに減少します。

新築マンションを購入し住み始めると、すぐに「中古マンション」となり、住み始めてから6〜10年で平均して価格が約15%下落します。

特に築16年から30年の間においては、価格の下落幅がより大きくなる傾向があります。

資産価値が落ちないマンションの条件

築年数が経つにつれて、不動産の価値は低下してしまいます。

しかし、新築マンションを購入することで、その価値の下落をある程度抑えることができます。

それを実現するためには、立地、ブランド、住環境という3つのポイントを重要視する必要があります。

立地が良い

新築マンションは、周辺の便利な立地条件が優れているため、何年経っても価値を保ちます。

つまり、時間が経過しても大幅な価格の下落が起こりにくいのです。

将来的に住み替えを考えるときも、新築マンションを購入した場合は、高い確率で納得のいく価格で売却することができます。

なぜなら、周囲の環境が魅力的なため、需要が高まり売却市場でも競争力があるためです。

立地条件を検討する際には、以下の5つの具体的な要素を確認してください。

人気のエリアに位置

住みたい街ランキングや住みたい沿線ランキングなどの人気の高いエリアでは、新築マンションの資産価値が下がりにくい傾向にあります。

これは、その地域がさまざまな媒体で取り上げられ、人気が集まっているためです。

人々の注目が高まることにより、そのエリアの需要が高まり、マンションの価値が上昇する可能性が高いのです。

交通の利便性が高い

複数の路線が通っているターミナル駅の近くに位置するマンションや、駅と直結しているマンションは、交通の利便性が非常に高いため、その資産価値も高くなります。

このような物件では、職場や学校、病院、商業施設などへのアクセスが非常に便利であり、住んでいる方にとっても快適な生活が送れます。

そのため、需要も高く、売却時にも高い査定価格がつけられることが期待できます。

一方で、駅から遠いマンションを選んでしまうと、その資産価値は下がりやすくなることに気をつける必要があります。

交通の利便性が低いため、通勤や通学、日常の買い物などが不便になる可能性があります。

その結果、需要が低下し、売却時にも低い査定価格がつくことが考えられます。

ですから、マンションを購入する際には、交通の利便性を考慮することが重要です。

特に、徒歩5分〜10分以内でターミナル駅にアクセスできる物件や、駅と直結している物件は、資産価値が高まりやすく、生活面でも快適に過ごせるでしょう。

逆に、駅から遠い物件は注意が必要で、将来的な資産価値や売却時の査定価格を考える際にも重要な要素です。

周辺環境が充実している

周辺に便利な施設や機関が揃っている物件は、暮らしにおいて非常に便利であり、その結果、物件の資産価値も高まる傾向にあります。

特に、家族向けの新築マンションの場合、学校や病院などの施設が充実していることは非常に重要です。

学校が近くにあれば、子供たちの通学が容易になりますし、病院が近くにあれば、緊急事態や健康管理に関しても安心です。

これらの施設が充実している場所で暮らせば、家族の生活はより快適かつスムーズになるでしょう。

そして、将来的にもこのような便利な施設が集まっている場所は、資産価値の向上にもつながることが多いです。

したがって、家族向けの新築マンションを選ぶ際には、周辺の施設が十分に揃っているかどうかを重要なポイントとして考慮する必要があります。

再開発が予定されている

新しい線路と駅が計画されているエリアや、再開発が予定されているエリアは、資産価値の低下が起こりにくくなります。

再開発計画は、様々な規模がありますが、規模が大きいほど人口が増加することが予想されるため、資産価値も高まりやすくなります。

災害のリスクが低い

地震や台風、噴火、津波などの自然災害が起こると、マンションの価値は大幅に下がることがあります。

もしご自身が災害に巻き込まれた場合、生活を立て直すことも困難です。

災害のリスクを正確に予測することは不可能ですが、マンションを選ぶ際に役立つのが「ハザードマップ」です。

ハザードマップでは地震や洪水などの危険度が色分けされて表示されています。

各自治体で閲覧することができるので、購入を予定しているマンションがある場合は事前に危険性を確認することが良いでしょう。

ブランドマンション

マンションの資産価値は、建築するデベロッパーのブランド力によっても影響を受けます。

特に、ブランドマンションは、メンテナンスや管理体制の面でも非常にサポートが手厚く、住まいの信頼性を求める人々から人気を集めています。

これらのブランドマンションは、「メジャーセブン」とも呼ばれ、以下のデベロッパーとブランド名があります。

住友不動産:シティハウス、シティテラスなど

大京:ライオンズ

東急不動産:ブランズ

東京建物:ブリリア

野村不動産:プラウド、オハナ

三井不動産レジデンシャル:パークホームズ、パークコートなど

三菱地所レジデンス:ザ・パークハウス、ザ・パークハウスグランなど

新築マンションを選ぶ際には、上記の物件にも注目してみると良いでしょう。

それぞれのデベロッパーは、高品質な住まいを提供することで知られており、信頼性が高いです。

建物の品質や管理体制にこだわりを持つ方にとっては、これらのブランドマンションは非常に魅力的な選択肢です。

居住性が良い

居住性が高く評価されるマンションは、古くなってもなかなか価値が下がりません。

つまり、築年数が経過していても、そのままの状態で十分快適に住むことができます。

居住者にとっては、例えば広さや間取りの良さ、充実した設備などによって、住み続けることが可能です。

一方、平凡で特別な魅力がないと評価されるマンションは、年月が経つにつれてその価値が下がってしまうかもしれません。

何の特徴もなく普通の住まいとして生活するだけでは、需要が減少する可能性があります。

つまり、他の競合物件との差別化できないため、需要が低下し、それに伴い売却価格も下がることが考えられます。

マンションの資産価値は、それが住みやすく、魅力的な要素を持っているかどうかによって大きく変わります。

築年数が経過していても、優れた居住性があれば需要が高まり、資産価値が保たれるのです。

一方、平凡で差別化要素のないマンションは需要が低下し、資産価値も下がる可能性があります。

日当たり・眺望が良い

日照や風の通り、お部屋からの眺望など、快適性が高いマンションは、資産価値が低下しにくいと言われています。

なぜなら、内装や設備、間取りといった要素は、購入後にリフォームや改修が可能ですが、方角や景色などは改善することができませんからです。

日当たりの方向を資産価値の高い順に並べると、南向き、東向き、西向き、北向きの順になります。

しかし、南向きの部屋であっても、目の前にビルや別のマンションが建っている場合、充分な日照や素晴らしい景色が期待できないかもしれません。

まわりにある建物や将来建設予定の施設についても考慮に入れるべきです。

専有面積が広い

専有面積は、マンションの資産価値に大きな影響を与える重要な要素です。

具体的には、専有面積は個々の部屋の所有者が自由に利用できる面積であり、共用廊下やエレベーターを除いた部分を指します。

専有面積が広ければ、物件の価格も上がりますが、それには魅力的な利点があります。

たとえば、リフォームの自由度が高く、陳腐化しにくいというメリットがあります。

ただし、専有面積の広さだけを優先して、駅から遠く、立地条件の悪い物件を選んでしまうと、資産価値が低下しやすくなります。

重要なのは、立地条件を考慮しながら、専有面積の広い物件を探すことです。

需要のある間取り

資産価値の高い間取りは、その地域に住む家庭によって異なる要素があります。

例えば、一人暮らしの家庭が多い場合は、ワンルームや1DK、1LDKのような小規模な間取りが需要が高まります。

一方で、子育てをしている家庭が多い地域では、3LDKや4LDKのような広めの間取りがより需要が高くなります。

地域の需要に応じたマンションを選ぶことで、その物件の資産価値がより安定することができます。

また、新築マンションを選ぶ場合には、単身者向けやファミリー向けといった特徴も重要な要素です。

その地域でどちらが多いのかをチェックすることで、自身のニーズに合ったマンションを見つけることができます。

単身者向けのマンションであれば、必要最低限のスペースで生活できるため、使い勝手が良くなります。

一方で、ファミリー向けのマンションでは、子供のために安全な環境や充実した教育施設が近くにあることが重要になります。

自分のライフスタイルや将来の計画を考慮しながら、地域の特徴や需要に合わせた間取りのマンションを選ぶことで、資産価値の維持や将来的な収益を期待することができます。

より細かな情報を収集し、慎重に選択することが重要です。

収納や空調設備が充実

住まいの設備が十分であるかどうかは、確認すべきポイントです。

例えば、床暖房や食器洗い乾燥機、ウォークインクローゼットなどの独自のスペースだけでなく、郵便ポストやエレベーター、オートロック、ペット用の足洗い場など、共用の施設も重要です。

これらの設備が提供されている場合、物件の価値の低下が少なくなります。

ただし、収納スペースや設備に関しては、リフォームによって変更できる場合がありますので、資産価値を考慮する際には、優先順位を後にすることも可能です。

まとめ

先述の通り、新築マンションの資産価値は、エリアや住環境などのさまざまな要素によって上下する可能性があります。

しかし、不動産全般において資産価値を考慮する場合、これらの要素に加えて、経済や政策などの外部要因も考慮する必要があります。

例えば、「2022年問題」と呼ばれる現象は、不動産の価値が変動する可能性がある典型的な例です。

この問題では、2022年に生産緑地が指定解除され、これにより土地の供給が急増することで、不動産価格の下落が懸念されています。

このように、政策や市場の状況などによっても資産価値は変動するため、価格だけでなく、不動産業界の動向にも注目する必要があります。

新築マンションを選ぶ際には、資産価値が下がりにくい物件を選ぶために、立地、ブランド、住環境といった3つの要素を確認することが重要です。

特に、人気のあるエリアや、生活や交通の利便性が高いエリア、災害リスクの低いエリアなどを優先して選ぶことで、将来的に価値が下がりにくい物件を購入することができます。